El pla per cedir terrenys públics a promotors privats perquè hi construïssin habitatges de lloguer assequible no ha funcionat a Andorra.
La raó de fons és, en bona part segons els immobiliaris consultats, la mateixa que explica per què els promotors prefereixen construir habitatges per vendre abans que destinar-los al mercat de lloguer: els números són molt més atractius en la primera opció.
Andorra té un preu de venda de l’habitatge molt elevat i això permet al promotor recuperar la inversió i obtenir el benefici en un termini molt més curt. Construir per llogar, en canvi, obliga a immobilitzar capital durant dècades per anar recuperant-lo progressivament.
Si, a més, el terreny continua sent públic i l’explotació està condicionada a oferir lloguers per sota dels preus de mercat, l’atractiu per al capital privat es redueix encara més.
El risc regulador també pesa
Però la rendibilitat no és l’únic problema. Els inversors han de valorar també quina seguretat tindran sobre els ingressos futurs d’una promoció destinada al lloguer.
Les pròrrogues obligatòries dels contractes aplicades durant els darrers anys, segons els immobiliaris, han introduït un precedent d’intervenció pública en el mercat. A això s’afegeix la incertesa sobre quines limitacions es poden aprovar en el futur.
La paradoxa andorrana: l’augment del preu dels pisos triplica el dels sous, però hi ha rècord de vendes
El director de la càtedra en mercat immobiliari de la Universitat de Saragossa, Luis Alberto Fabra Garcés, ha fet un...
Aquest factor és especialment important en una inversió que s’ha de calcular a vint, trenta o més anys. El promotor no només necessita saber què podrà cobrar avui, sinó tenir una certa previsibilitat sobre les regles que determinaran la rendibilitat de l’edifici durant dècades.
La incertesa política també forma part d’aquesta equació. Un eventual canvi de majoria després de les pròximes eleccions podria comportar una regulació més intervencionista del mercat, especialment si una coalició d’esquerres arribés al Govern i optés per establir topalls màxims als preus dels lloguers.
No es vol assumir el risc
No significa que aquestes mesures s’hagin d’aplicar necessàriament, però la possibilitat ja forma part del risc que calcula qualsevol inversor abans de comprometre milions d’euros en habitatges destinats al lloguer.
El resultat és una contradicció difícil de resoldre: Andorra necessita desesperadament més oferta de pisos de lloguer, però per al privat continua sent més rendible i, sobretot, més previsible construir per vendre.
Al final, el problema és essencialment econòmic: si construir per vendre ofereix més rendibilitat i menys incertesa que construir per llogar, serà molt difícil que el capital privat esculli voluntàriament la segona opció.
I aquest és precisament el gran repte de Govern: aconseguir que posar pisos de lloguer al mercat torni a ser una inversió prou atractiva perquè els privats vulguin assumir-ne el risc.